Как договориться о коммерческой аренде, которая выгодна арендаторам

Если арендодатель или лизинговый агент просто сообщает вам условия, попросите что-то, в котором указаны условия, в письменной форме, прежде чем отправлять встречное предложение. Если они не хотят предлагать письмо, попросите по электронной почте или копию листинга для места (которое будет содержать, по крайней мере, основную информацию о лизинге).

Почему так важно иметь первоначальные условия в письменной форме? Лизинговый агент действует от имени интересов арендодателя. Если агент либо неправильно понял, либо пытался каким-либо образом изменить указания арендодателя, наличие письменных условий может показать арендодателю, что ваше встречное предложение было сделано добросовестно на основе информации, полученной от лизингового агента.

Также возможно, что вы неправильно поняли условия аренды, если они не в письменной форме. Это может привести к тому, что вы ответите слишком высоко или слишком низко на основании информации, которую вы неправильно поняли.

Еще одна причина, чтобы иметь письменные условия, заключается в том, что у вас есть время больше узнать об аренде, спросить адвоката об условиях или даже сравнить условия с любым другим договором аренды, который вы рассматриваете.

Запрашиваемые условия в письменной форме никоим образом не являются юридическим обязательством с вашей стороны двигаться вперед. У вас всегда есть возможность противостоять условиям или просто отвергнуть их.

Встречное предложение

Когда вы покупаете дом, вы договариваетесь о цене. Продавец перечисляет дом на сумму денег, которую он хотел бы получить от продажи, но почти всегда ожидает получить меньше. Покупатель, заинтересованный в покупке дома, представит продавцу что-то в письменной форме с встречным предложением. В этом случае встречное предложение - это предложение купить дом по более низкой цене, чем запрашивает продавец. Проще говоря, встречное предложение - торг.

Это также верно для коммерческого лизинга. Хотя некоторые договоры аренды действительно не подлежат обсуждению, по большей части они работают так же, как покупка дома: арендодатель или агент по продаже недвижимости запрашивает одну арендную цену (или набор условий), но предоставляет некоторое пространство для переговоров. Другими словами, в коммерческой недвижимости почти всегда ожидается, что арендатор (или арендатор) предоставит встречное предложение, поэтому арендодатель завышает цены и / или условия.

• 3 вопроса, которые нужно задать, прежде чем вести переговоры или заключить договор коммерческой аренды
• Диаграмма с указанием видов коммерческой аренды
• Тройной Чистый Лизинг
• Полностью обслуживаемый лизинг (валовой лизинг)

Начальный переговорный процесс

Как только вы проявите интерес к аренде помещения, некоторые арендодатели просто предложат вам форму, в которой будут указаны условия аренды. В этих формах может быть раздел с ответом или приложение для заполнения, где вы можете противопоставить предложение. Другие могут просто предложить копию листинговых документов (объявление или флаер) с «задаваемыми условиями».

В большинстве случаев, однако, в ваших интересах представить письмо или другую письменную форму сообщения с встречным предложением. Зачем? Потому что в письме вы можете указать торговые точки относительно того, почему вы выбрали идеального арендатора, рассказать домовладельцу о вашем бизнесе и сделать сделку более личной.

Для горячей недвижимости с несколькими заинтересованными сторонами ваше письмо может послужить уловкой для продажи, чтобы домовладелец выбрал вас и согласился с вашими условиями. Переговоры могут идти вперед и назад, так что наберитесь терпения. Агент по листингу обычно имеет некоторую свободу принимать решения, но, скорее всего, ему нужно будет посоветоваться с арендодателем. Это может занять время.

Если вы не получили ответ о предложении в течение одного-двух рабочих дней, это хорошо, чтобы продолжить. Но старайтесь не показаться отчаянным или чрезмерно взволнованным, поскольку это может повлиять на исход ваших переговоров. Помните, что большинство агентов по листингу хотят переместить свойство настолько быстро, насколько это возможно, поэтому им обычно не нужно много «нытье».

Подготовка предложения или встречного предложения

Ваше встречное предложение должно быть представлено от вашего бизнеса, а не от вас лично, даже если вы являетесь владельцем единоличного владения. Ваше письмо с предложением является коммерческим предложением. Вы запрашиваете другие условия, которые больше в вашу пользу, и вы хотите, чтобы домовладелец рассматривал вас и ваш бизнес как хороший выбор.

Ваше письмо-предложение всегда должно содержать следующую информацию:

Лицо, ответственное за аренду

Включите название вашей компании, которое включает в себя название, под которым вы юридически зарегистрированы, а также любые другие названия, под которыми вы ведете бизнес. Помните, что если вы работаете в частной собственности, с юридической точки зрения вы и ваш бизнес одинаковы, и даже если вы включите свой бизнес в аренду, вы также можете нести личную ответственность за весь договор аренды.

Структура вашего бизнеса

Если вы включены, расскажите, где вы включены. Если вы освобождены от уплаты налогов, укажите это в своем письме. Редко когда арендодатели предлагают вам бесплатные или льготы некоммерческим организациям только для того, чтобы получить списание налогов, но они могут быть более склонны вести переговоры или сдавать в аренду по благородным причинам, чем в байкерский клуб. Кроме того, понимание вашей личной ответственности за заключение договора аренды важно и зависит от структуры вашего бизнеса.

Как долго вы были в бизнесе

Если вашему бизнесу менее двух лет, вы можете также включить заявление о своем успехе, прогнозы будущего роста или бизнес-план. Арендодатель, скорее всего, не сдает в аренду вашему бизнесу, если кто-то лично не подписал или не гарантировал аренду, если вы не можете доказать, что ваш бизнес идет хорошо.

Природа вашего бизнеса

Чем ты занимаешься? Будь краток и к делу. Арендодатель должен знать, что вы делаете в случае каких-либо особых соображений. Например, если вы управляете предприятием, которое использует опасные материалы, ведет пациентов в медицинское учреждение или хранит предметы чрезмерной ценности, арендодатель должен знать об этом, если существуют ограничения на использование имущества. То, что делают арендаторы, может повлиять на стоимость имущества и ставки страхования домовладельца; так что будь честным.

Контакты

Обязательно укажите номер телефона, по которому с вами можно связаться, и, если возможно, и адрес электронной почты. Если с вами можно связаться только в определенные дни или в установленные часы, включите это. Если вы не ответите своевременно арендодателю или агенту по продаже недвижимости, они могут подумать, что вы не заинтересованы.

Ваши предлагаемые условия (или встречное предложение)

Будьте максимально полны и понятны.

Перечислите ваши условия лизинга в предложении или встречном предложении

Лучший способ договориться о сделке - это иметь четкое представление о том, что вы предлагаете или хотите принять. Если это не в письменной форме, позже будет очень трудно доказать, что что-то было исключено из договора аренды, который, как вы думали, должен был быть включен.

Письменность вещей может занять немного больше времени, но она предлагает вам некоторую правовую защиту, если позже дела пойдут наперекосяк. Если вам не хватает времени и вы не можете отправить письмо - доставьте его. Если это невозможно, хорошо написанное письмо может быть достаточно.

Если вы не уверены в конкретном требовании по аренде в отношении разъяснений - попробуйте получить это разъяснение в письменном виде.

• Красные флажки за плохие условия лизинга
• Советы о том, как договориться о плате CAM в коммерческой аренде
• Стандартные условия в коммерческой аренде

Длина аренды

Если вы хотите изменить продолжительность условий аренды, будьте понятны. Например, хотите ли вы арендовать на два года три варианта однолетнего продления (всего пять лет); или прямая пятилетняя аренда без возможности продления? Это очень сильно влияет на то, как долго вы будете заключены в аренду, и как арендодатель может относиться к другим условиям, которые вы запрашиваете в встречном предложении.

Большинство арендодателей предпочитают аренду сроком на два года или более, но не стесняйтесь просить аренду на один год. Аренда на один год может стоить немного больше или иметь меньше возможностей продления аренды, но вы заблокированы на меньшее время. Если вы не являетесь компанией с многомиллионным бюджетом, редко имеет смысл заключать договор аренды, который предоставляет вам помещение на срок более двух лет.

Имейте в виду, что если ваш бизнес превосходит пространство, вы не хотите застрять с длительной арендой. Или, что еще хуже, если ваш бизнес испытывает трудности и вам нужно перейти на более низкое пространство, вам может быть трудно нарушить условия аренды.

Состояние недвижимости

Если вы запрашиваете пространство «как есть» или если вам нужен арендодатель, чтобы сделать ремонт или улучшения в первую очередь. Если вы планируете отремонтировать имущество, кратко опишите предлагаемые ремонтные работы. Вы хотите, чтобы это было включено в аренду, потому что часто арендодатель предлагает какой-либо стимул или «пособие», если вы обновляете определенные типы недвижимости. Если вы не уверены, какие надбавки вам могут предложить на ремонт, держите вещи открытыми. Предложите предоставить более подробную информацию о ремонте на рассмотрение арендодателя, чтобы предложить вам некоторые соображения по улучшению.

Дата размещения

Сообщите домовладельцу, когда вы хотите завладеть имуществом (переехать, получить доступ или взять на себя ответственность за имущество). В некоторых случаях, когда дата вашего физического владения может отличаться от даты, вы начнете платить арендную плату.

Например, вы можете попросить арендодателя о дате размещения а также дата начала аренды 1 января 20хх, но попросите, чтобы первый месяц был без арендной платы. В этом случае аренда начнется 1 января 20xx года, и арендодатель может списать арендную плату за бесплатный месяц. Арендатор будет занимать помещение в течение 12 месяцев, а аренда будет действовать в течение 12 месяцев.

Другой способ получить то же самое (бесплатный месяц аренды) - запросить дату размещения 1 января 20xx года с указанием даты аренды 1 февраля 20xx года. Это означает, что аренда начнется через месяц с даты вашего переезда или с 1 февраля 20xx года.

Этот тип переговоров работает только в пространстве, которое уже занято, и арендодатель хочет, чтобы кто-то переехал, потому что это благоприятствует арендатору. По сути, вы получаете не только одну бесплатную месячную аренду, вы получаете 13 месяцев проживания из 12-месячной аренды.

Как написать предложение или встречное предложение

Ниже приведен пример письма, которое можно (и нужно) пересмотреть, чтобы использовать в качестве первоначального предложения или встречного предложения для аренды коммерческого помещения для вашего бизнеса. Он не предназначен для замены юридической консультации, а просто для того, чтобы показать, как вы можете проявить интерес к аренде конкретного помещения.

• Больше образцов деловых писем
• Шаблон делового письма

Информация, выделенная жирным шрифтом, должна быть заменена вашей собственной информацией и условиями лизинга.

(Insert Сегодняшняя дата)

(ВСТАВИТЬ Имя арендодателя или листингового агента)

Госпожа счастливый хозяин

123 Street

Люкс Z

Город (*): Штат (*): Почтовый Индекс

дорогаяГоспожа хозяин;

Это письмо выражает интерес от имени (ВСТАВИТЬ название вашего бизнеса), при аренде имущества, расположенного по адресу: (ВСТАВИТЬ полный адрес, включая адрес улицы, номер квартиры или номера люкс, город, штат и почтовый индекс).

(ВСТАВИТЬ название вашего бизнеса) является (ВСТАВИТЬ тип бизнеса, которым вы владеете - ТОО, партнерство, индивидуальное предпринимательство и т. д.), который (ВСТАВИТЬ краткое заявление о том, что делает ваш бизнес).

(ВСТАВИТЬ название предприятия) работает с (ВСТАВИТЬ дата начала или количество лет в бизнесе). Из-за захватывающего роста нам нужны более крупные (или дополнительные, более подходящие и т. Д.) Объекты.

(Примечание: даже если вы работаете из дома, не предлагайте это в своем письме о предложении. Старайтесь не указывать в этом первоначальном контакте, что у вас есть домашний бизнес - это может заставить вас выглядеть маленьким и нестабильным для арендодателя.)

После тщательной оценки справедливой рыночной стоимости я (мы) предлагаю вам следующие условия:

СПИСОК ВСЕХ УСЛОВИЙ ЗДЕСЬ включая срок аренды, варианты продления, арендную плату, дополнительные сборы, тип аренды, ежегодное увеличение и т. д. Все, что вы хотите включить или указать в деталях аренды в этом пункте. Обязательно включите любые ремонтные работы или ремонт, которые вы хотите или нуждаетесь в том, чтобы домовладелец сделал в этом помещении, или которые вы бы сделали сами. Попросите бесплатную аренду, мебель, дополнительную парковку - все, что вам может понадобиться, чтобы пространство работало лучше для вашего бизнеса.

Я взволнован перспективой аренды вышеуказанного пространства и чувствую, что (ВСТАВИТЬ Название бизнеса) будет активом для вас. Если у вас есть какие-либо вопросы об этом предложении условий лизинга или о нашем бизнесе, пожалуйста, свяжитесь со мной по адресу (ВСТАВИТЬ номер телефона и время звонка) или по электронной почте: (ВСТАВИТЬ Ваш адрес электронной почты).

Спасибо, что нашли время, чтобы рассмотреть это предложение. Я с нетерпением жду быстрого и благоприятного ответа.

С уважением, (оставьте 2-3 пустых строки для подписи вашего имени чернилами)

(ВСТАВИТЬ Ваше имя - начальные буквы)

(ВСТАВИТЬ Ваш заголовок - начальные буквы)

Примечание. Если вы добавляете какие-либо вложения или копируете кого-либо еще, предпочтительный способ показать, что в деловом письме указывается после вашей подписи, например, в следующем порядке:

С уважением, (оставьте 2-3 пустых строки для подписи вашего имени чернилами)

(ВСТАВИТЬ Ваше имя - начальные буквы)

(ВСТАВИТЬ Ваш заголовок - начальные буквы)

Корпуса: (перечислить более одного на отдельных строках, с отступом)

Копия: Дженнифер Барнс, Листинг Агент

Как отформатировать вторую страницу делового письма

Если ваше письмо длиннее одной страницы, стандартный формат делового письма для запуска второй страницы выглядит следующим образом:

Письмо:

Сегодняшняя дата

Страница вторая

Затем пропустите две-три пустых строки и выберите место, где начинается буква для второй страницы.

Как доставить письмо с предложением

Вы можете отправить письмо с предложением, отправить его вручную или отправить электронное письмо с приложением, содержащим письмо с предложением. Если вы все еще не знаете, какие условия включить, вот еще статьи с отличными советами и рекомендациями по согласованию наилучших возможных условий!

Советы по написанию письма с предложением

• Помните, что это деловое письмо. Держите это в чистоте, просто и точно, но не бойтесь использовать значимые «точки продажи», чтобы помочь победить хозяина.
• Избегайте использования юмора, сленга или предложения личных чувств в отношении политики, религии или любого другого предмета, который не связан с целью письма (сделать предложение).
• Не используйте ароматизированные или «вычурные» канцелярские товары. Ваша бумага должна быть белой, размером с букву и без полей или обычным фирменным бланком.
• Отправьте письмо в простом белом конверте размером с бизнес. Никогда не складывайте, чтобы письмо поместилось в меньший конверт. Если ваше письмо содержит более семи страниц, включая вложения, вместо этого используйте плоский конверт 8-1 / 2 x 11 ”. Убедитесь, что вы указали обратный адрес в верхнем левом углу конверта, и убедитесь, что на конверте было достаточно почтовых расходов!