Как договориться о плате CAM в коммерческой аренде

Чем больше коммерческих площадей вы арендуете, тем больше вероятность того, что вы сможете договориться о сборах CAM (Common Area Maintenance) и любых связанных с ними административных сборах. Тем не менее, независимо от того, как мало места, никогда не соглашайтесь на условия аренды, не прося лучшей сделки.

В предостерегающем заявлении о сложности проникновения в индустрию коммерческой недвижимости, CFO Magazine репортер Лаура ДеМарс ясно указывает на то, что даже профессионалам в области недвижимости может быть трудно понять сложности сборов CAM; «Сложность отрасли затрудняет проникновение в…» Далее ДеМарс заявляет:

«Например, в торговых центрах арендаторы обычно платят за содержание здания за счет платы за обслуживание общего пользования (CAM). Хотя финансовый директор фирмы, управляющей недвижимостью, не управляет арендаторами напрямую, ему все равно необходимо понять, каким образом взимаются эти сборы… что более важно, поскольку крупные розничные торговцы часто оспаривают комиссионные за CAM или платят только процент… Финансовый директор должен знать, как учитывать разницу или проскальзывание CAM ».

Прежде чем пытаться договориться о CAM или административных сборах, убедитесь, что вы понимаете, что они из себя представляют. Если сборы с CAM являются сложным вопросом для финансовых директоров, вам лучше подготовиться!

Промышленный стандарт CAM Тарифы

Поскольку состояние некоторых мест общего пользования оказывает непосредственное влияние на арендаторов, сборы, связанные с затратами на содержание и ремонт прихожих, лифтов, лестничных клеток, вестибюлей и комнат отдыха общего пользования, являются довольно стандартными в сборах CAM. Кроме того, арендаторам в сборах CAM обычно оцениваются расходы, связанные с содержанием парковки (включая освещение и благоустройство территории), и тротуары.

Советы по ведению переговоров по стандартным тарифам CAM

Если тип сборов, которые вас просят заплатить, не подлежит обсуждению, убедитесь, что ваш договор аренды специально позволяет вам просматривать счета арендодателя. Бизнес есть бизнес, и это не должно восприниматься как недоверие к арендодателю или что-то личное, но выплата неизвестных взносов просто в духе доброй воли не является хорошим бизнесом. Требование, по меньшей мере, заявления о том, что арендодатель должен предоставить документацию (подотчетность) для всех взимаемых сборов, является единственным способом обеспечить справедливое взимание с вас платы.

Вам также следует договориться о том, сколько CAM-сборов может увеличиваться с каждым годом, указав максимальную сумму или процент. Эта «шапка» должна указываться отдельно от любых других повышений арендной платы.

Операции и управление (O & M) Административные сборы

Если ваш договор аренды требует от вас уплаты сборов CAM за любые операционные или управленческие расходы - немедленно возразите против таких затрат. Если арендодатель настаивает на этом, попросите показать список (доказательство) этих расходов и то, как была рассчитана ваша доля. Эти сборы на самом деле могут называться не сборами CAM, а «административными сборами». Административные сборы по-прежнему являются сборами CAM - арендодатель пытается заставить вас внести свой вклад в его / ее собственные расходы. Административные сборы, как правило, основаны на проценте от общей стоимости САМ.

Советы по согласованию административных сборов O & M

Большинство арендаторов будут возражать против эксплуатационных и управленческих сборов, потому что арендодатель уже получает доход от арендной платы, взимаемой даже без сборов САМ. Если ваша плата за CAM включает в себя заработную плату для управленческого или административного персонала (на месте или за ее пределами), расходы на страхование ответственности (вам придется заплатить за собственную страховку ответственности - арендодатель потребует это до того, как вы сможете переехать), рекламу и другие рекламные мероприятия, профессиональные услуги, такие как юридические или бухгалтерские услуги, попробуйте договориться об этом из вашей аренды.

По словам Рози Рис, «Битва за CAM Charges» Журнал Retail Traffic; «Опытные арендаторы уменьшат процент (который колеблется от 25% до 5%) и исключат из расчета расходы, не связанные с техническим обслуживанием (например, налоги, страхование, коммунальные услуги)».

Рис также считает, что затраты на техническое обслуживание и ремонт, связанные со зданиями (то есть крышами, фундаментами зданий и наружными стенами), не должны покрываться арендаторами, поскольку они не являются общими помещениями, используемыми арендаторами или их клиентами. Рис точно указывает; «Хозяин уже получает доход от этих зданий в виде арендной платы. Любые расходы по их обслуживанию и замене должны быть оплачены арендодателем из дохода от аренды ».

Источники:

Рози Рис. Розничный транспортный журнал онлайн. «Битва за сборы САМ». 1 сентября 1999 г.

Лаура ДеМарс. Финансовый журнал. «Настоящая сделка». Август 2007.