Коммерческое выселение за просрочку аренды

Если у вас есть арендатор, арендующий коммерческое помещение, который не оплатил арендную плату или нарушил условия договора аренды, вы можете рассмотреть возможность его выселения. Выселение следует рассматривать как второстепенный шаг после Другие разумные усилия были предприняты для решения проблем с арендаторами.

Выселение за неуплату ренты должно быть деловым решением

Все владельцы бизнеса могут время от времени сталкиваться с проблемами с движением денежных средств, но если ваш арендатор не может платить арендную плату или не желает работать с вами, чтобы получать текущие арендные платежи, вы не можете просто поменять замки на своих дверях и держать их бизнес в заложниках - вы должны пройти определенные шаги, чтобы выселить их на законных основаниях.

Прежде чем вы решите выселить своего арендатора, рассмотрите деловые аспекты. Сколько времени вам потребуется, чтобы снова сдать недвижимость в аренду? Придется ли вам вкладывать много денег в ремонт? Арендатор испытывает кратковременные финансовые проблемы или вряд ли когда-либо получит и останется в курсе своей арендной платы? Вам придется идти в суд?

Как только вы решили, что правильный выбор - выселить арендатора, чем раньше вы начнете процесс, тем лучше. Каждый день, когда вы не можете арендовать помещение, это еще один день, когда вы теряете деньги на имущество, и еще одна ночь, когда вы теряете сон, беспокоясь о вещах.

Вам, вероятно, нужен юрист

Чтобы выселить коммерческого арендатора за невыплату арендной платы, вам необходимо ознакомиться с законом или нанять адвоката, который поможет вам подать приказ о выселении. То, как вы действуете, также может зависеть от того, является ли бизнес корпорацией, партнерством или договор аренды был лично гарантирован владельцем бизнеса.

Адвокат, которого вы нанимаете, должен активно заниматься предпринимательским правом и желательно специализироваться на коммерческая деловые операции. Формы, законы и процедуры выселения арендатора жилья не совпадают с формами выселения коммерческого арендатора.

Некоторые адвокаты взимают фиксированную плату, другие - почасовую, но большинство также взимает плату за судебные издержки, сборы за регистрацию и даже за время, которое вы проводите по телефону с расходами на адвоката, почтовые расходы и копирование документов. Чтобы избежать скрытых расходов, обязательно спросите обо всех сборах, которые вы можете понести, прежде чем нанять адвоката.

Выселение коммерческого арендатора занимает много времени и часто стоит дорого. Вам будет легче доказать, что арендатор имеет задолженность (должна вам деньги), чем за какое-либо другое нарушение договора аренды. Но во всех случаях, когда вы выселяете арендатора, бремя доказывания лежит на вас, чтобы показать, что у вас есть только причина загрузить арендатора.

Некоторые из специальных прав арендаторов, предусмотренных законом для арендаторов жилья, не распространяются на коммерческих арендаторов. Арендаторы бизнеса гораздо более уязвимы для жестокого обращения с арендодателями, чем жильцы, но это не означает, что вы, как владелец недвижимости, можете нарушать законы в вашем штате.

Если ваш арендатор подал банкротство

Хотя в 2005 году федеральные законы о банкротстве коммерческих арендаторов изменились в пользу арендодателя, законы отдельных штатов могут по-прежнему влиять на выселение коммерческого арендатора за неуплату арендной платы.

Если арендатор уже объявил о банкротстве до того, как арендодатель попытался выселить из-за неуплаты арендной платы, автоматическое пребывание в пользу арендатора не позволит арендатору уведомить арендатора о прекращении или начать процесс выселения.

Тем не менее, арендодатель все еще может приступить к выселению, попросив федеральный суд о банкротстве отменить приостановление. В большинстве случаев судья снимает отсрочку, поскольку договор аренды не влияет на стоимость имущества арендатора.

Если арендатор подает заявление о банкротстве после начала процесса выселения, федеральный закон присоединяется к арендодателю. Тем не менее, несколько штатов предоставляют арендатору 30 дней после решения о выселении для погашения долга.

Выселение арендатора, который уже объявил о банкротстве или который подает заявление о банкротстве после начала процесса выселения, может быть затруднено. Некоторые законы разрешают коммерческим арендаторам прекратить процесс выселения при участии суда по делам о банкротстве, и в таких случаях почти всегда лучше нанять адвоката.

Шаги, связанные с выселением за неуплату ренты

Уведомление о дефолте: Даже если ваш договор аренды не требует от вас этого, всегда отправляйте арендатору уведомление по умолчанию (Уведомление о выселении), указывающее, что арендная плата просрочена, и вы будете продолжать выселение, если арендная плата не выплачена полностью в течение определенного периода времени (это может быть срок, указанный в договоре аренды, или более длительная дата, которую вы решили установить, чтобы предоставить арендатору больше времени для оплаты.)

Не принимайте частичную оплату: По словам адвокатов Миннесоты по предпринимательскому праву, Джейкоба К. Хендрикса и Джона Л. Фарнсворта, «арендодатели могут непреднамеренно простить нарушение и быть лишенными права на выселение арендаторов, если будет принята частичная оплата аренды. до расторжения договора аренды и без каких-либо иных письменных соглашений может быть исключен сбор будущей арендной платы с арендатора ».

Начать судебный процесс: После того, как дата, которую вы предоставили арендатору для полной оплаты, пройдет, ваш адвокат направит арендатору официальное уведомление о выселении и подаст в суд, чтобы назначить слушание о выселении.

Судья может принять решение о том, что арендатор должен немедленно освободить имущество, или может предоставить им несколько дней. Судья также, скорее всего, вынесет решение и предоставит арендатору возможность погашать задолженность по арендной плате с течением времени. Арендатор также может нести финансовую ответственность за будущие потери арендной платы, пока имущество не будет сдано в аренду снова.

Во всех случаях, когда вы сталкиваетесь с выселением в противном случае хорошего арендатора за неуплату арендной платы, целесообразно учитывать вероятность того, что арендатор окажется втянутым в арендную плату. Если вы думаете, арендатор может работать с ними. Если вы не уверены, не способны или не желаете рисковать, немедленно начните процесс выселения.Вы будете делать себе одолжение и арендатору, потому что чем раньше вы сможете сдать недвижимость кому-то другому, вы заработаете деньги, и арендатор будет нести ответственность за меньшую «потерю будущей арендной платы».