Общая плата за обслуживание (CAM) в лизинг

Когда вы арендуете коммерческое помещение, вы платите больше, чем просто площадь, которую вы будете занимать. Во многих коммерческих лизингах, в частности в аренде торговых и промышленных площадей, дополнительные сборы часто называют сборами за обслуживание общего пользования (CAM). В непромышленных помещениях вы можете услышать, что эти расходы называются «Фактором нагрузки», который включает сборы CAM. Расходы CAM распределяются между арендаторами пропорционально: чем больше квадратных метров снимает арендатор, тем больший процент расходов CAM он должен оплачивать.

Существует два основных расчета сборов CAM: переменные сборы CAM, когда сумма, которую арендатор должен внести, увеличивается в зависимости от ряда факторов, и фиксированные сборы CAM, где сборы являются фиксированной суммой.

Сборы CAM могут выплачиваться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или даже время от времени, когда требуется капитальный ремонт здания или всего делового / промышленного парка.

Сборы CAM могут увеличиваться по ставке, отличной от месячной арендной ставки, поскольку они, как правило, более изменчивы. В связи с этим важно, чтобы в договоре аренды была указана разница между «переменными» и «фиксированными» тарифами CAM и включены какие-то ограничения, или четко указана максимальная плата за CAM, которую можно увеличивать каждый год. Этот коэффициент увеличения должен быть отдельным фактором от того, насколько ваша базовая арендная плата увеличивается с каждым годом.

Определения комиссии CAM: узкие и вводящие в заблуждение

Многие онлайн-определения сборов CAM определяют их как сборы для арендатора, который разделяет часть прямых затрат на поддержание очень специфических общих областей. Эти упрощенные определения не совсем точны, и арендодатель может включать многие косвенные расходы в качестве сборов CAM, которые не столь очевидны. Эта практика горячо обсуждалась среди профессионалов отрасли относительно того, является ли это этическим или даже законным. Короче говоря, вы никогда не должны подписывать договор об аренде без понимания того, что покрывает сборы CAM ваш уникальная коммерческая аренда.

Назначение сборов CAM

Сборы CAM и Load Factor служат одной и той же основной цели: требовать, чтобы арендаторы помогли покрыть прямые расходы домовладельца на «общие зоны». Общие зоны могут включать как внутренние (коридоры, лифты, вестибюли, общественные ванные комнаты и т. Д.), Так и внешние расходы. (парковки, благоустроенные участки и т. д.).

Укажите, какие именно сборы CAM будут покрываться при аренде, как часто они будут выплачиваться и насколько они могут увеличиваться каждый год. Если вам потребуется оплатить стоимость капитального ремонта, например, ремонта парковки или любого другого вида структурного ремонта, получите ее в письменном виде. Арендодатель должен указать, когда эти ремонтные работы выполнялись в последний раз, и когда они запланированы или ожидаются в будущем.

Не все арендодатели будут требовать от арендаторов помощи в покрытии расходов, таких как кровля, обслуживание парковки и капитальный ремонт. На самом деле не существует стандарта, применимого к аренде, поэтому не полагайтесь просто на то, что вы видите «сборы за САМ» в вашей аренде; убедитесь, что сборы CAM объяснены.

Арендодатель может включать в себя широкий спектр расходов, просто перечисляемых как «сборы CAM» или «административные сборы», при условии, что это расходы, которые домовладелец оплачивает в пользу всех арендаторов. Если сборы CAM не указаны четко или не указаны в договоре аренды, обязательно спросите, платите ли вы за любое из следующего:

• Системы безопасности или зарплаты или другие расходы, связанные с персоналом безопасности на месте
• Разрешения, налоги, страховка или любые юридические расходы
• Реклама, вывески или другие общие накладные расходы, понесенные арендодателем за эксплуатацию или продвижение здания (т. Е. Заработная плата или льготы местным или даже внешним работникам)
• Ремонт и ремонтные работы по техническому обслуживанию имущества, в том числе надстройки или перепланировки ландшафта, покраска экстерьера, осветительных приборов для наружного освещения или парковки, укладка тротуарной плитки или облицовка, кровля или ремонт и модернизация до центральных систем водопровода, электричества, канализации и HVAC

• Коммунальные услуги, аренда или любые другие расходы на содержание отдельных арендуемых офисных площадей как на месте, так и за его пределами.

Понимаю Именно так Какие сборы CAM перечислены в вашей коммерческой аренде

Вот предостерегающая история, которую стоит принять к сведению. В 1989 году профессионал арендовал производственное помещение, чтобы открыть магазин товаров для рукоделия и хобби. Парк, казалось, был в хорошем состоянии, и арендодатель был другом семьи арендатора и уменьшил арендную плату на треть как любезность. Поскольку это была первая промышленная аренда, которую арендатор подписал, они не в полной мере оценили силу сборов CAM. Другими словами, они подписали юридически обязательный документ без понятия о том, что они подписывали.

Они не знали, что такое «тройной чистый лизинг», только чтобы не подписывать его. Тройной чистый лизинг является наименее выгодным из всех лизингов для арендаторов; это требует, чтобы вы заплатили за обслуживание, налоги и страховку. Когда арендатор спросил арендодателя, какой тип аренды они собирались подписать, арендодатель никогда не упоминал термин «Тройная сеть». Вместо этого арендодатель сказал арендатору, что в их аренду включены САМ и административные сборы. В то время они не понимали, что административные сборы включают налоги, страховку и целый ряд других очень дорогих расходов.

Спустя всего один месяц аренды, владелец парка начал масштабную реконструкцию парка, включая модернизацию фасадных блоков, чтобы они стали больше похожи на торговые площади. Знаки были изменены, здание было перекрашено, и некоторые структурные изменения были внесены в передней части индустриального парка.

Счет был разделен между всеми арендаторами, и, хотя у арендатора было очень маленькое подразделение, они застряли с счетом в 5000 долларов - их часть модернизации парка, даже несмотря на то, что их подразделение было на стороне и никоим образом не извлекало выгоду ни от одного из улучшения. Другие арендаторы были оштрафованы на сумму почти 20 000 долларов США. Если бы арендатор более внимательно прочитал договор аренды, он бы знал достаточно, чтобы хотя бы спросить, запланированы ли какие-либо обновления в ближайшем будущем, и увидеть, что то, что они считали простой арендой, на самом деле было замаскированным тройным чистым лизингом.