Рассчитать коммерческую аренду с формулами квадратных футов

Коммерческая аренда не рассчитывается как аренда жилья. Аренда жилья может включать общую площадь дома, но арендная плата не основана на квадратных футах. Ежемесячная арендная плата за жилую недвижимость в значительной степени определяется с учетом сопоставимых арендных ставок в этом районе. В коммерческой недвижимости ежемесячная арендная плата рассчитывается различными сложными способами с использованием нескольких типов измерений в квадратных футах.

Измерения, используемые при определении коммерческих арендных площадей, основаны на руководящих принципах, установленных Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (BOMA), и считаются отраслевым стандартом на всей территории Соединенных Штатов.

Многие коммерческие договоры аренды используют стандарты BOMA и взимают ежемесячную арендную плату, исходя из «арендуемых квадратных футов», а не «полезных квадратных футов». Это важно понимать, потому что, если вам назначена цена в 1,25 доллара США за квадратный фут, это может быть тем, что вы фактически платите за каждый месяц.

Арендуемые квадратные ноги

Полезные квадратные футы - это количество квадратных футов, которое занимает арендатор. Но есть и другие части здания, которыми пользуются или пользуются все жильцы. Эти части известны как места общего пользования и включают в себя прихожие, лестничные клетки, лифты и вестибюли.

Количество квадратных футов для площадей общего пользования делится между всеми арендаторами на пропорциональной основе. Каждый арендатор оплачивает часть расходов арендодателя в этих местах общего пользования. Когда эти сборы добавляются к используемым квадратным футам, результат называется «арендуемым квадратным футом».

Чтобы сделать вещи еще более запутанными, эту практику добавления общих расходов к полезным квадратным футам называют «коэффициентом нагрузки». Расходы фактора нагрузки обычно увеличиваются каждый год по ставке, отдельной от увеличения арендной платы за полезные квадратные футы. Это означает, что вам может потребоваться согласовать два повышения арендной платы каждый год: одно для коэффициента загрузки, а другое для полезной арендной платы за квадратный фут.

Пример расчета арендных квадратных футов

Допустим, физически арендуемые офисные помещения площадью 500 квадратных футов (полезные квадратные футы) стоят 1,25 долл. США за квадратный фут. Ваша полезная арендная плата за квадратный фут составит 625 долларов в месяц (500 шв. Франков x 1,25 доллара). Тем не менее, ваша часть общей площади добавляет еще 100 квадратных футов. Ваша арендная плата будет рассчитываться на основе 600 квадратных футов, а не 500, которые вы будете занимать.

Некоторые арендодатели смешивают ставку за полезные квадратные футы и вашу общую площадь в одно число (это обычно несправедливо по отношению к арендатору), но большинство взимает другую ставку за квадратный фут за полезные квадратные футы и взносы за аренду общей площади.

Попросите разбивку используемых и арендных квадратных футов расходов

Прежде чем вы даже увидите пробел, не забудьте спросить по телефону, какой тариф взимается за полезные квадратные футы а также за арендуемые квадратные футы, потому что это имеет большое значение в вашей общей месячной арендной плате. И помните, если кто-то скажет вам, что пространство «1500 квадратных футов в аренду», фактический (полезный) размер пространства будет меньше.

Чтобы помочь вам увидеть недвижимость, некоторые арендодатели просто сообщат вам полезную цену за квадратный фут, но укажут арендную площадь. Эта обманчивая практика заставляет пространство казаться больше и дешевле, чем оно есть. Затем, когда вы обнаружите, вы обнаружите, что место, которое звучит великолепно на телефоне, на самом деле выходит за пределы вашего ценового диапазона и меньше, чем вы думали.

Хотя большинство риэлторов честно заявляют об истинных общих затратах на аренду по телефону, они по-прежнему склонны указывать размер помещения как арендуемые, а не как пригодные для использования. Но теперь вы достаточно умны, чтобы точно знать, что спросить риэлтора.

В следующей таблице сравниваются три типа расчета квадратных футов, используемых в коммерческой аренде. Некоторые арендные договоры просто взимают за пригодный для использования квадратный фут, в то время как другие добавляют процент общей площади к пригодному для использования квадратному метру, чтобы зарядить то, что называют арендуемыми квадратными футами.

Квадратные футы расчеты

Определения квадратных футов (SF)
Срок	Определение
Полезные квадратные футы	СФ пространства фактически занята арендатором.
Арендуемые квадратные ноги	Полезная SF +% SF от общей площади.
Брутто квадратных футов	Всего SF всего здания.

Резюме

Полезные квадратные футы - это фактический размер пространства, которое вы будете занимать. Арендуемые квадратные футы всегда больше, потому что они включают полезные квадратные футы плюс дополнительное количество квадратных футов общих площадей, которые вы не будете занимать физически.

Арендуемое помещение с коэффициентом загрузки - это цена, которую вы хотите узнать, потому что за это вы будете платить. Цена за квадратный фут для полезных квадратных футов - это только часть того, что вы будете платить каждый месяц.