Понимать "Gross-Up", прежде чем подписать коммерческий лизинг

Термин «валовой сбор» обычно применяется к договорам аренды с полным обслуживанием, которые иногда называют «арендой с полным набором услуг». Арендатор платит фиксированные суммы за определенные услуги сверх базовой арендной платы за фактическую площадь, которую он арендует с этим типом аренды.

Например, арендодатель может заплатить за обслуживание общей площади, также называемой расходами CAM, затем разделить эту плату на количество брутто квадратных футов в здании и взимать с каждого арендатора сумму, основанную на проценте квадратных футов, которые он занимает. В договоре аренды указано, что если здание занято менее чем на 90-100 процентов, расходы по-прежнему рассчитываются для пропорциональной доли арендаторов в операционных расходах до этих процентов - от 90 до 100 процентов.

Брутто оплачивается как дополнительная арендная плата и чаще всего покрывает переменные расходы, которые могут увеличиваться или уменьшаться в любой данный месяц в зависимости от занятости и других факторов.

Преимущества Gross-Up для арендодателей

Это один из случаев, когда вы не можете получить то, за что платите, если вы являетесь арендатором. В качестве примера, скажем, Лео Арендодатель только что приобрел коммерческое здание. Том Тенант первым арендует помещение у него. Том арендует 10 000 квадратных футов складских помещений. Здание насчитывает 100 000 квадратных футов. Том арендует 10 процентов здания.

В базовом пропорциональном сценарии, который делит переменные затраты между арендаторами, Том заплатил бы 10 процентов от этих затрат, потому что ему выделено 10 процентов здания. Но теперь давайте скажем, что Лео трудно найти других арендаторов, и такое положение вещей продолжается в течение нескольких месяцев. В отсутствие оговорки о сроках аренды Тома Лео застрял на покрытии счета за 90 процентов расходов, которые обычно оплачиваются его арендаторами просто потому, что нет других арендаторов, на которых он мог бы их распределить.

В общем случае это может позволить ему увеличить процент Тома до 50 процентов, но, скорее всего, до 95 или 100 процентов, потому что он единственный арендатор в здании.

Как это ярмарка?

Том Тенант может не подумать, что это соглашение справедливо, но Том, на самом деле, единственный арендатор, который пользуется услугами, включенными в эти переменные расходы. Лев Лендлорд не получает прямой выгоды, поэтому можно сказать, что для него несправедливо платить за 90 процентов услуг, которыми пользуется только Том. Возможно, один из этих расходов связан с обслуживанием камер видеонаблюдения на стоянке. Поскольку других арендаторов нет, единственные люди, которые приходят и уходят на этой стоянке, - это клиенты Тома, поэтому кажется разумным, что только Том должен заплатить за услугу.

Прочитайте мелкий шрифт

Если вы планируете заключить договор коммерческой аренды, внимательно прочитайте мелкий шрифт и защитите себя, выполнив небольшую дополнительную домашнюю работу. Если там действительно есть пункт об увеличении, убедитесь, что допустимое увеличение находится в разумных процентах. Если Том платит за все это оборудование для наблюдения, он, вероятно, сожалеет о том, что не пытался договориться о процентном снижении. Допустимый процент должен быть четко указан в договоре аренды.

Более того, если бы Том изучал прошлую историю Лео с арендой коммерческих зданий, он мог бы узнать, что Лео исторически испытывал трудности с получением и удержанием арендаторов по той или иной причине. Или, может быть, Лео просто неопытен - это его первая попытка таких инвестиций, поэтому ему может потребоваться немного времени, чтобы сделать это правильно. В любом случае, Том, возможно, не захочет заключать договор аренды с Лео, который по этой причине включает в себя оговорку о повышении зарплаты - более вероятно, что он может быть одним из немногих жильцов в любое время.

Если бы у Лео было семь арендаторов, арендовавших 70 000 квадратных футов, общая сумма была бы меньше, в основном разница между 70 и 95 или 100 процентами, и эта разница была бы разделена между всеми семью арендаторами.