Коэффициент загрузки в коммерческом лизинге и как его рассчитать

«Коэффициент загрузки» - это термин, который относится к методу расчета общих ежемесячных расходов на аренду коммерческого арендатора. Он сочетает в себе полезные квадратные футы в дополнение к проценту от квадратных футов общих площадей, которые, как ожидается, получит арендатор. Иногда его называют фактором надстройки или фактором общей зоны.

Что считается общими зонами

Места общего пользования могут включать в себя туалеты, лобби, лифты, лестничные клетки и общие коридоры. Это те области, к которым клиенты, клиенты и сотрудники коммерческого арендатора могут иметь доступ и которые они могут использовать.

Полезные квадратные футы в расчете коэффициента нагрузки

Расчеты коэффициента нагрузки начинаются с определения разницы между полезными и арендуемыми квадратными футами. Полезные квадратные футы определяют область, которую вы и ваш бизнес на самом деле и только можете занять. Другие арендаторы не имеют доступа к этому пространству. Это ваш магазин, ваш офис, ваше местоположение.

Если вы арендуете складские помещения размером 25 x 20 футов, у вас будет 500 квадратных футов полезного пространства. Это ваша область, и ваш бизнес может использовать все это. Если вы оставите угол этого места свободным, это ваш выбор, но вы мог используйте это пространство, если хотите, чтобы оно увеличило ваши полезные квадратные футы.

Вы и другие лица, связанные с вашим бизнесом, также можете пользоваться общими помещениями - туалетами, вестибюлем, лифтами, коридорами и лестничными клетками - но они не являются частью ваших полезных квадратных футов, потому что они не являются исключительно вашими.

Исключение может существовать, если ваши полезные квадратные футы разделены на отдельные комнаты или на отдельные этажи. В этом случае любые способы доступа, которые их соединяют, будут способствовать получению полезных квадратных футов. Они не являются местами общего пользования, потому что другие арендаторы и / или владелец недвижимости не используют их.

Квадратные футы в аренду в расчете коэффициента нагрузки

Теперь, когда вы определили свои полезные квадратные футы, вы можете определить свои арендуемые квадратные футы, добавив процент общих площадей, которые вы и / или ваши клиенты также используете. Процент, как правило, устанавливается арендодателем или владельцем недвижимости и в некоторой степени основывается на используемых вами квадратных метрах по сравнению с общей площадью в квадратных футах здания.

У вас может быть место для переговоров здесь. Не существует единого общего процентного показателя, хотя обычно оно не превышает 15 процентов. Это может зависеть от того, арендуете ли вы помещение в районе со многими другими коммерческими арендаторами, например, в торговом центре. Если ваши клиенты и клиенты также пользуются большой парковкой, это может увеличить процент.

Расчет коэффициента нагрузки

Начните с общей площади в квадратных метрах от всего здания. Теперь вычтите квадратные метры из мест общего пользования. У вас остались полезные квадратные метры, по крайней мере, если вы арендуете все здание, а не пространство в торговом центре или торговом центре. Разделите общее пространство на полезные квадратные метры, чтобы получить коэффициент загрузки.

Если ваши расчеты достигают цифры 20 процентов, а арендодатель предлагает 15 процентов, вы, вероятно, имеете хорошую сделку. Если вы получите 10%, а арендодатель просит 15%, вы можете договориться или обратиться за помощью к специалисту по недвижимости.

Вы также захотите отметить, регулируется ли коэффициент загрузки в вашей аренде, при условии пересчета при обновлении. Управление успешным бизнесом - это планирование. Если бизнес не процветает, и вы столкнетесь с возможным значительным увеличением коэффициента загрузки в следующем году, это может быть катастрофическим. Коммерческая аренда идеально в долгосрочной перспективе. Вы не хотите перемещать свое предприятие.